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以服务均等化抑制核心城市房价失控

2019-08-16 19:24:27来源:励志吧0次阅读

  事实上,本次督察属于行政程序范围内的惯例安排,也是预料之中的事情,因为近年来每一次重大的房地产调控政策出台以后,管理层都会派出督察组检查落实情况,例如2011年实施限购后,监管部门就限购政策执况已经分别于2011年和2012年开展了两轮督察,故本次督察并不需要做过多的解读。但是,按照以往的惯例,对于调控新政执行情况的督察,应当在新政策实施后2- 个月就应展开,但本次督察是在新政策实施半年多以后才着手,主要因为新一届政府原本把重点放在长效机制建设上,但长效机制建设的探索有一个前提,即房价可以上涨但不能出现快速上涨,这需要维持限购、限贷等行政性措施,以便为长效政策的研究和出台创造时间。

  但是,“新国五条”实施后房价不仅没有像往常一样因新政而短期回落,而是变本加厉加速上涨。从环比看,8月份新房价格上升0.84%,连续第15个月上涨,涨幅亦扩大,与房价上涨同步,“地王”接二连三地诞生,“日光盘”、“排队抢房”等需求爆棚现象再次在各地上演。在这种情况下,管理层再保持沉默是说不过去的。

  本轮房价上涨有一个很重要特点,就是分化现象非常严重。8月份,北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间,天津等 1个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间,唐山等 5个三线城市同比平均上涨6%左右。为实现房价控制目标,上涨最快的一线城市和部分二线城市今年 月份以来一直在房价统计上做文章。这些城市房价真实的涨幅,实际上比统计数据还要高。以唯一执行“20%个税”政策的北京为例,8月份房价同比涨幅接近20%,在70个大中城市中排名首位。同时根据本月19日秋季房展会的数据,今年以来北京很多楼盘涨幅超过了 0%,三环内的均价已经达到每平方米6.5万元,五环外房价逼近每平方米 万元,甚至受益于首都经济圈的河北燕郊,房价今年以来上涨幅度也接近了50%。笔者所在的深圳也类似,较偏僻的龙岗区,2012年的很多楼盘还在每平方米1.5万-1.8万元之间,但目前上升到了2.2万元左右,宝安靠近前海地区的楼盘,今年以来爆炒“前海”概念,房价水平已经从去年的每平方25000元左右上升到 万元以上。

  本轮房价上涨主要发生在一线城市和部分二线重点城市,上涨的推动力就是需求极其狂热。以北京为例,8月份首次购房比重达92.8%,创历史新高,比年初累计提高了7个百分点,投机投资需求基本挤出,主要是自住型需求在推动。一线城市购房火热,代表着对这些城市未来房价还将上涨的预期,这与开发商的判断是一致的。事实上,哪个区域房地产市场发展前景最好,就看开发商在哪拿地,因为开发商是最敏感的,也有着特别的信息渠道。今年以来,高价地和“地王”基本上诞生在一线和二线重点城市的核心区域。为了获得一线城市优质土地储备,就连声称从不拿地王的万科也食言了,而经历过大起大跌房地产周期的香港老牌开发商——新鸿基也不惜重金将上海区域的(,)地块收入囊中。

  根据世界各国的经验,在城镇化发展的不同阶段人口流动方向不同:城镇化率低于50%的时候,人口迁移以从农村进入城市为主;城镇化率超过50%后,人口迁移以小城市人口迁入大城市为主,农村人口向城市迁移为辅;城镇化率超过 70%后,大城市成为全国城市的主要呈现形式,人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主,大城市郊区人口逐渐超过城区人口。这一规律也为我国城市化的实践所验证。尽管过去我国一直宣称大中小城市协调、均衡发展的策略,但第六次全国人口普查显示,珠三角、长三角、京津冀等三大城市群以2.8%的国土面积集中了全国18%的人口,创造了 6%的国内生产总值;城市群内核心城市人口集聚优势远高于外围城市,目前80%的外来人口集中在一线城市。以京津冀城市圈为例,除北京、天津外来人口比重超过20%外,圈内其他城市外来人口比重均未超过10%。

  这意味着,在未来城镇化推进过程中,三大城市圈内部的核心城市(主要是一线城市和部分二线重点城市)将依旧是人口流动的首选,这些城市的产业机构将趋向于轻型化,即以现代服务业为主,地价、房价将在长期内呈现快速上涨的态势。因此,简单的需求管制无法抑制房价的上涨,这也意味着本轮督察也只是治标,无法控制重点城市极其狂热的购房需求。关键的措施在于通过快速轨道交通建设、公共服务均等化,加大三大城市群内非核心城市对于核心城市住房需求的分流。东京城市圈以 .5%的国土面积集中了日本27%的人口、创造了日本1/ 的GDP,效率远高于我国三大城市圈。但是,东京市区并没有出现我国一线城市一样的“城市病”,特别是房价上涨失控,成功经验一方面是连接市区和卫星城(如崎玉、千叶等)密布的快速轨道交通,更重要的是卫星城高质量的公共服务供给,圈内居民不用排着队到东京市区买房以求一个学位。目前,我国城市群内非核心城市分流住房需求的能力比较差,制约因素除了轨道交通外,还有公共服务不均等这一关键因素。

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