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房改进行时中国住宅市场正在裂变为三分天下

2019-08-16 19:05:25来源:励志吧0次阅读

  中国住宅市场正在裂变为三分天下,即廉租房和公共租赁房、经济适用房和限价房、高档住房。

  7月27日,北京市第一个全部用于建设公共租赁住房的地块在市土地储备中心挂牌出让。“其主要意义在于此次推出的地块,将全部用于建设公共租赁住房,突破了以往以建设商品房为主,以配建保障性住房为辅的开发模式。”21世纪不动产市场分析师孟奇在接受《商业价值》采访时指出。

  在全国首开先例的北京公共租赁房土地的挂牌出让,使得保障性住房建设再次升级,也让对于廉租房、公共租赁房、经济适用房和限价房主要靠政府解决,对于高档住房主要靠市场调节的房改思路更加明晰,这就意味着未来政府将承担解决国内大部分人居住问题的历史,意味着中国住宅市场正在裂变为三分天下,即廉租房和公共租赁房、经济适用房和限价房、高档住房。

  70%

  9000亿带来的巨大市场空间

  面对中国新的一次房改和正在裂变的中国住宅市场,房地产企业迅速进行了战略之变。

  一些大的品牌开发商企业开始投入到廉租房、经济适用房以及限价房的建设中。万科、保利、北辰、富力地产[14..06%]、住总、金隅嘉业等大型企业竞相进入,以实际行动表明不会自愿放弃建设保障性住房的市场。

  如此多的企业之所以牺牲眼前的经济利益,在政策性住房上做尝试原因何在?

  目前,中国低收入人口的比例较高,对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。截至2006年底,全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而,全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户,如果扩大到低收入家庭,总共有近1000万户,占城镇家庭总户数的5.5%。也就是说,保障性住房的需求是目前供应量的 7倍。

  从2008年始, 年内,中国将投入9000亿元解决低收入家庭住房困难问题。以解决低收入家庭住房困难为核心目标的住房保障投资建设,将驶入前所未有的快车道。 年里,全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房,这对建材、钢铁、建筑、装修、家电等上下游产业投资的拉动作用,经估算约为6000亿元。

  除了巨大的发展空间之外,更吸引房地产企业的是:在普通商品房中配建廉租房是不收土地出让金的,而且项目选址将尽可能安排在在公共设施比较便利和商业配套设施比较完善的近郊区。

  在 省和宁夏银川市,新建商品房要按5%和 %比例配建廉租房;在北京,政府不再征收廉租房的土地收益,“配建房”也成为了开发商拿地条件。

  不仅如此,“建设低收入群体住房也是会赚钱的”。作为低收入群体住房建设的“带头大哥”,万科集团董事长王石更是直言不讳。据王石透露,万科2007年在广州开建的全国第一个廉租房项目——万汇楼,这个“实验”让他因此意外拿到了政府的大笔订单——“武汉市青山区政府已主动与万科合作,那是一片工业社区,回迁房项目面积达到 0万平方米,希望万科积极介入该城市低收入群体住房的建造”。万科集团总经理郁亮在接受媒体采访时称:“房地产市场格局在改变。在此形势下,万科的产品线是准备往下拉一拉。行业政策的转变,调控目标的明朗可能导致房地产市场70%左右的住宅是包含政策性住房在内的大众住宅。作为主流发展商,如果70%的市场不参与、不去做,那怎么叫主流发展商?”

  相对于廉租房而言,经济适用房的建设有点儿步履维艰。住房和城乡建设部不久前披露的数据显示,今年上半年全国各地新开工经济适用房 88万平方米、48万套,仅仅约占全年指标的 7%。据多位房地产业内专家表示,经济适用房建设进展缓慢,地方政府积极性不高是主要原因。

  但中央政府的决心依然未变。针对社会上取消经适房的声音,住房和城乡建设部住房保障司负责人侯淅珉表示:“仍具有现实可行性。”侯淅珉称:“住房政策属于社会政策的范畴,不同于作为经济问题的房地产政策。古人说,有恒产者有恒心。有条件地支持居民拥有住房,有利于帮助低收入家庭获得基本的财产积累、共享改革发展的成果,有利于优化社会结构和促进社会和谐安定。另外,我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间,住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变,大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助,才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房,财力难以承受。而经济适用住房政策,政府以土地、税费优惠补贴一部分,让有支付能力的家庭承担一部分,共同解决住房问题,具有现实可行性。”

  看来,经济适用房似乎不用担心资金来源问题。地方政府无偿划拨土地,开发商在限定利润的情况下进行开发建设。虽然 %的利润率并不高,但经济适用房“不愁卖”,在商品房市场成交低迷的情况下,经济适用房开发的低风险引来了众多开发商。而今,限价房土地流标、一些限价房由于销售价格和周边楼盘相差无几而面临着被“冷落”的尴尬局面也在发生改变。在北京,限价房再次成为众多房地产企业的争夺目标,8月 日,北京朝阳区王四营乡住宅由北京建工集团有限公司以20.02亿元竞得就是最好的佐证。 房价的数据似乎对经济适用房和限价房的建设也是一种鼓舞。在北京,四五环楼房价格逼近2万,上海商品房均价突破2万。“现在在北京,经济适用房是建一套卖一套,很抢手。”一位业内人士对《商业价值》称。

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